国家队收储，即将全面加速
国家队收储存量商品房的事儿，咱们从年头聊到年尾；
现如今，终于有一线城市全面下场儿见真章了，绝对是个不小的突破！
前几天，咱们写到北上深一天之内集体取消普宅与非普宅认定时，还有不少小伙伴留言问：
“广州到底在等什么？！”
当时我回复：广州松绑落户政策与全面下场儿收储，就是贴合广州楼市实际情况的大招。
11月18日，广州安居集团发布了一条公告，宣布将收购已建成的存量商品房用作保障房。
消息一出来，立刻填满了大半个广东人的朋友圈，19日消息更是荣登微博热搜榜第一。
啥叫一线城市自带主角光环？啥叫全国风向标城市？这回见识了吧！
仔细看，公告中一共写了五条征集条件，洋洋洒洒写了一百多个字——
一是资产负债和法律关系清晰；
二是已取得竣工联合验收意见书；
三是面积在90平方米以下；
四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；
五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
当然，收储房源所属项目，还要求周边交通便利、配套设施较为齐全。
公告原文显示：本次收储为深入贯彻落实国家关于构建“保障+市场”住房供应体系的重大决策部署。
翻译成老百姓秒懂的大白话就是，本次收储主要有两大目的：
其一，把没卖出去的房子收回来，减少市场供应，避免需求端资金被天量供应摊薄，加速扭转预期；
其二，将收过来的房子加以改造后用作保障房，作为新市民、青年人及中低收入家庭住房。
文件里还明确说了，以上所有行动要坚持“政府主导、市场化运作”，遵循市场化、法治化、双方自愿等原则。
注意！这次收储商品房指的是回收房企已建成、未售出房源，针对的是开发商，而不是个人业主。
负责本次收购的市场主体为广州安居集团，笔者翻了一下官网，发现这家市属国企成立于2023年9月1日，年轻得不能再年轻！
但是人家干的活儿，那是相当有门槛——
保障性住房的投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理。
我甚至怀疑：这家企业就是为了收储而生的…不知道这句话有没有枪毙的罪过。
还记得5月17日，高层曾召开过切实做好保交房工作视频会议，明确要求：
“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”
同一天，央行有关领导在例行吹风会上表示：
将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房……
从此之后，全国各地纷纷响应，三个月内，已有超过60座城市通过各种形式表态支持地方国企收储存量商品房作为保障房。
早在6月份，作为老牌一线城市的广州，曾官宣过在增城区购买商品房用作安置房。
放在全国范围的高能级城市来看，妥妥的“先下手为强”！
当时就有包括官媒在内的各路媒体在讲：
增城区下场儿收储，为一线城市开启全面收储撕开了一道口子，信号意义重大！
万万没想到，这还不到半年时间，收储范围就从远郊区拓展到了广州全市——
这个效率绝对猴赛雷！
然而！欲成大事不能光凭效率，力度必须得到位。
有一说一，从收储条件来看，广州全市收储明显较之前增城区收储上了难度！
回想今年6月份，增城区收储要求取得预售许可证即可，也并没有定向国企或城投系项目，收储对象甚至不局限于小户型，70-280㎡，可采用多种方式组合。
明白了这个背景情况后，反过头来再看此次广州全市收储的条件——
又是要求90㎡以下，又是要求整栋或整单元收储，属实削微有点苛刻了！
果不其然！鬼故事来了：
广州安居集团收购存量房这事儿官宣后，越秀、保利、万科的股价在19日开盘经历小幅上涨，此后开始动荡下跌。
截至20日收盘，越秀、保利、万科较18日收盘价分别下跌2.2%、0.3%和1%，全部弱于大盘表现！
之所以拎出来这三家房企说事儿，就是因为它们仨在今年前10个月全广州新建商品房销售前三，晴雨表作用简直不能再明显。
一句话，此次广州的救市大招，信号意义更明显，但落地力度很可能不及预期！
究其原因，无非一个是量，一个是价——
咱们在前几天的稿子里曾说过：
截至10月末，广州商品住宅库存规模大约1329.7万㎡，整体去化周期约21.4个月；
90㎡以下面积段的库存规模是319.9万㎡，占比约1/4，整体去化周期约20.4个月。
你要把这1/4份额全部收储，那确实对于整体库存与预期来说有不小的积极影响；
但关键问题是，人家并不是所有90㎡以下全收，还有个条件呢，整栋、整单元的优先。
您这一“优先”，那意思就恨不得九成朝上都符合“优先”条件。
所以大伙儿想想看，不仅面积段得满足、队形还得满足…这种房子在广州到底又有多少呢？
如果再考虑周边配套齐全等市政因素，恐怕真正符合条件的收储对象，就更是少之又少了。
再来，咱们说说收购价格的问题。
本次广州安居集团的收储公告，并未透露具体收购价格。
但咱们可以参考另外两件事——
其一，收储参考价可参照保障房相关价格，即土地划拨成本、建安成本以及5%左右的利润。
其二，目前许多弱二线或三四线城市针对存量商品住宅的收储价格，大多控制在五折以下。
同志们，这就有点两难了：收购价低，开发商不一定愿意撒手；收购价高，地方很容易最后砸手里。
要解决这个问题，要么是提高需求端价格，拔高地方收储的利润空间；
要么是财政发力兜底，让整个“收储-改造-再利用“的模式能持续下去。
再直白一点说，是让新市民、青年人或中低收入家庭多掏钱，还是让国家队多掏钱。
在此，容我分享一个鲜为人知的事儿：
广州某房企负责人透露：该公司项目6月初就报名了新塘镇房源征集，但到现在还没进展，对于本次广州安居集团的收储，该公司目前还没有项目参与。
这种情况是不是普遍现象，咱也不知道，咱也不敢问。
但有一件事板上钉钉：截止6月，央行发放的3000亿收购存量房的专项资金、再贷款，到二季度末只用了121亿…
无论什么原因导致进展如此缓慢，解决它，对解决房地产行业的问题来说，都至关重要。
今年以来，财政部门一口气动用了多项政策工具，包括但不限于超长期特别国债、地方政府专项债、税费优惠等等。
此外，高层还积极推出一揽子增量政策举措，不断加大财政支持，与货币端共同发力，救市的决心和信心直接到位了！
草民斗胆提个建议：上面既然使这么大劲，到了地方何必再当裹脚老太？咱尽可能大展拳脚开干，不香吗？
伟大教员他老人家也曾教育我们说：“集中优势兵力各个歼灭”。
现如今的优势兵力，可以拆解为调控政策、超长期特别国债、地方专项债、税费优惠以及拓展到全国300城的城中村改造等真金白银举措；
还有就是各大城市如今搞土地缩量供应，从财政上勒紧裤腰带共克时艰，这相当于是另一个角度的财政端发力。
我们付出这么大代价，就是为了集中火力去“歼灭”那些建好了、但没卖出去的存量商品住宅，从而扭转这一支柱行业的整体预期。
如果是逐次添加兵力，那很可能会造成的一种情况就是钱花进去了，但人们的耐心也被逐渐消磨掉了，耐心没了，何谈信心？
依我看，只要财政上条件允许，这个事儿必须是长痛不如短痛。
其实，隔壁深圳正在发生的事已经给了广州，乃至全国许多头部核心城市很好的参考答案——
仅用了20天时间，深圳新建商品住宅就卖出了之前半年才能跑完的量；
全是库存去化周期，也从之前的17个月缩短至4个月以内。
到了十一月下旬，深圳楼市的这股热度仍未见退却，这一点与之前历次救市后的表现有很大差异。
深圳楼市发生的一切，似乎也在提醒我们两件事——
楼市热度与后市信心的反转，极大概率就在于某次集中爆发，而非线性延伸；
一座城市只要基本面给力、人口净流入情况好，政策支持到位，总会有出人意料的效果。
而当前，恰好是一个非常理想的政策端、财政端集中发力的窗口期。
想必大家都已经听说了：
央行发布的10月金融统计数据中，我们的居民存款单月减少5700亿，一改过去三年储蓄规模单边上涨的趋势。
这是当前经济正在恢复的重要信号，同时也在提示我们：政策端与财政端均应顺势而为。
回首过往，每一轮居民储蓄大幅减少，几乎都导致了后来资产价格的上涨。
集中火力各个击破，一切正当时！
